El libro del edificio es, en teoría, la memoria viva de cualquier inmueble construido en España desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. En la práctica, es el documento que más veces se entrega una vez y se guarda en un cajón para no volverse a abrir hasta la primera incidencia seria o la primera venta. Esta guía resume qué contiene exactamente, qué dicen la LOE y el CTE sobre las instrucciones de uso y mantenimiento y cómo mantener el historial de intervenciones al día sin convertirlo en una tarea de archivo imposible. Para el contexto más amplio del mantenimiento de inmuebles, apóyate en el mantenimiento de gestión de propiedades.

LOE Art. 7 · CTE · RD 390/2021
Libro del edificio: qué registrar y cómo mantenerlo
La memoria oficial del edificio es más que un archivo de proyecto: incluye las instrucciones de uso y mantenimiento y el historial de todas las intervenciones. Si no se mantiene, pierde su valor.
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Cinco bloques que todo libro del edificio debería contener, al margen de lo que añada cada comunidad autónoma.

01Qué dice la LOE y qué añade el CTE

El libro del edificio nace con el artículo 7 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. El promotor entrega al usuario final toda la documentación de la obra ejecutada, al que se suman las instrucciones que después exige el Código Técnico de la Edificación. Son dos piezas que se complementan.

Marco legal · Promotor
LOE Art. 7

El promotor entrega al adquirente la documentación del proyecto, con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la relación de agentes intervinientes y las garantías. Esta documentación forma el libro del edificio y pasa a la propiedad final.

Marco técnico · Usuario
CTE

El Código Técnico de la Edificación obliga a incluir en el libro las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones, con los plazos de revisión y las operaciones mínimas que el propietario tiene que realizar o encargar.

Marco complementario: el Real Decreto 390/2021 regula el procedimiento del certificado energético y, en el contexto de las ayudas a la rehabilitación, impulsó el denominado Libro del Edificio existente, con contenidos específicos para edificios ya construidos.

02Las cinco piezas del libro

1

Proyecto y acta de recepción

Proyecto final de obra con las modificaciones aprobadas, acta de recepción firmada por constructora y dirección facultativa, y relación de todos los agentes intervinientes.

2

Garantías y seguros

Pólizas obligatorias, periodos de garantía por tipo de defecto (uno, tres y diez años según la LOE) y datos de contacto para hacerlas efectivas.

3

Instrucciones de uso y mantenimiento

Operaciones mínimas, plazos de revisión y recomendaciones por elemento constructivo y por instalación: climatización, ACS, baja tensión, ascensores, protección contra incendios, cubiertas, fachadas.

4

Historial de intervenciones

Registro vivo de reformas, sustituciones, reparaciones importantes, inspecciones reglamentarias y modificaciones significativas, con fecha, empresa y documentación justificativa.

5

Certificado energético

Certificado vigente, con su etiqueta y su recomendación de mejoras. Actualización obligatoria cuando se produce una reforma significativa o cuando caduca el existente.

03Instrucciones de uso y mantenimiento

Es el bloque que más vida tiene y el que más veces se olvida. Define qué hay que hacer en cada parte del edificio para que la garantía siga siendo válida y para que el inmueble conserve su valor.

Elementos constructivosCubiertas, fachadas, carpinterías, impermeabilizaciones, estructura. Revisiones visuales periódicas y actuaciones ante síntomas.
Instalaciones térmicasCalderas, bombas de calor, climatización, con los plazos de revisión del RITE.
Instalación eléctricaInspección periódica del REBT, mantenimiento de cuadros y protecciones.
Fontanería y saneamientoPrevención de legionelosis en ACS, limpieza de bajantes, estanqueidad.
Protección contra incendiosMantenimiento según RIPCI y inspección periódica cuando aplique.
AscensoresMantenimiento por empresa habilitada e inspección periódica según el reglamento de aparatos de elevación.

Si quieres cruzar estas obligaciones con el resto de la operativa diaria del inmueble, revisa cómo organizar la gestión de activos por jerarquía: edificio, instalación, equipo.

04El historial de intervenciones: cómo mantenerlo vivo

El historial es la parte que separa a los libros útiles de los libros muertos. Un registro bien mantenido demuestra la diligencia del propietario, protege la garantía y añade valor en una futura venta o rehabilitación.

Hazlo así
  • Cada intervención, por pequeña que sea, se anota el mismo día con fecha, empresa, importe y documentación.
  • Adjunta siempre fotos del antes y del después y el albarán o factura.
  • Numera las intervenciones y mantén un índice al principio del historial.
Evita esto
  • Guardar los albaranes sueltos en un cajón sin numerar ni fechar.
  • Dejar pasar meses hasta anotar la reforma del baño o el cambio de la caldera.
  • Perder el libro completo tras un cambio de administrador o de propietario.

05Diferencias por comunidad autónoma

El libro del edificio es terreno compartido: el Estado fija el marco general y cada comunidad autónoma ha desarrollado su propia regulación, con contenidos obligatorios adicionales, plazos y, en algunos casos, obligación de depósito en registro autonómico. Antes de dar por cerrado un libro, revisa la norma autonómica aplicable.

CataluñaDecreto 67/2015 y normativa posterior; libro obligatorio para edificios de vivienda y modelo propio.
País VascoRegulación específica sobre el libro del edificio de vivienda.
Comunidad ValencianaModelo autonómico y contenidos propios adicionales.
RestoLa mayoría de CCAA han dictado decretos propios; verifica el vigente en tu territorio.

06Qué registrar en el GMAO

Un GMAO no sustituye al libro del edificio, pero sí lo alimenta: convierte cada mantenimiento, inspección reglamentaria y reforma en una entrada trazable y adjuntable al libro. Como mínimo:

Jerarquía del edificioEdificio como activo raíz, con hijos por planta, instalación y equipo.
Documentación de proyectoPlanos, acta de recepción y memorias adjuntas al activo del edificio.
GarantíasFecha de inicio y fin por elemento, con aviso antes del vencimiento.
Mantenimientos y revisionesPreventivos de instalaciones térmicas, eléctricas, PCI y ascensores, con firma y adjuntos.
Inspecciones reglamentariasBaja y alta tensión, RITE, RIPCI, equipos de elevación, con el calendario autonómico aplicable.
Reformas e intervencionesÓrdenes de trabajo cerradas con fotos y presupuestos, listas para volcar al historial.

07Preguntas frecuentes

¿Qué edificios tienen libro del edificio?
Los edificios construidos bajo la LOE lo tienen por ley desde la entrega. Para edificios anteriores, la mayoría de comunidades autónomas han regulado el llamado libro del edificio existente, obligatorio o incentivado en determinados supuestos. El Real Decreto 390/2021 lo impulsó además como requisito en algunas ayudas a la rehabilitación.
¿Quién lo custodia?
El promotor lo entrega al adquirente. En un edificio de viviendas en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de propietarios es la que lo custodia, normalmente a través del administrador de fincas. En un edificio de una sola propiedad, la custodia corresponde al titular.
¿Qué pasa si no se mantiene el libro al día?
Se pierde su valor probatorio y, en comunidades con régimen sancionador propio, el titular se expone a sanción. En caso de siniestro, un libro incompleto puede dificultar la cobertura por parte de la aseguradora o la reclamación de garantías decenales.
¿Puedo tener el libro del edificio en digital?
Sí. La mayoría de comunidades autónomas admiten o fomentan el formato digital, siempre que se garantice la trazabilidad y la accesibilidad a la autoridad competente y a los propietarios. Un GMAO puede ser la columna vertebral de ese libro digital y exportarlo cuando se necesite.
¿Qué incluyen las instrucciones de uso y mantenimiento?
Las operaciones mínimas de uso y mantenimiento por elemento constructivo (cubiertas, fachadas, estructura) y por instalación (térmica, eléctrica, fontanería, PCI, ascensores), con los plazos de revisión aplicables y las recomendaciones para evitar daños.
¿Es útil para administradores de fincas?
Mucho. El libro del edificio es la base documental sobre la que un administrador puede planificar derramas, anticipar inspecciones reglamentarias y defender la gestión ante la comunidad. Un GMAO alineado con el libro permite enseñar en una pantalla todo lo hecho y lo que viene.

Información general sobre normativa vigente, no asesoramiento jurídico. Verifica siempre el texto consolidado de la LOE, del CTE y la normativa autonómica aplicable antes de tomar decisiones.

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